房市開始分化，現在買房不要再問「會不會漲」 最近很多人問我『台灣房價是不是開始跌了？』 我都會表示， 房市確實在修正，但身為投資者，最值得注意的不是「跌多少」，而是「哪些房子開始跌、哪些房子還有人買」 你會發現如同我４年前就提出的見解，台灣房地產正逐步往個體特例化的方向走去。 今年上半年七都房價修正幅度較大的行政區，台中就占了4個。 例如沙鹿平均單價從去年同期約41.59萬元，下降到33.46萬元，年減約19.5%；梧棲也從32.46萬元下降到26.7萬元，年減約17.7%。 如果只看這些數字，或許會覺得是否台中房價要崩了？ 但問題是，同樣是台中卻有另一組數字完全相反！ 13期今年第二季預售屋成交127筆，在台中各大新興重劃區中交易量仍相對突出；西屯今年前7個月交易量也達3,618戶，年增67.8%。 所以我認為，台灣的房市不能再用「漲」或「跌」兩個字簡單描述。就如同我的主張，用平均值談台灣房市那就是門外漢在閒嗑牙。 現在，大家真正的感受是時麼？ 依據房仲的朋友分享，現在買方開始變得比較難說服。 可查詢的資訊越多，他會問越多！ 除了建築相關的問題，開始會懷疑該區未來人口是否真的會移入？未來還有多少房子要蓋？附近中古屋多少錢？同樣的總價，我為什麼要買這間，而不是隔壁另一間？ 當買方開始問這些問題，所有的物件，就開始像便利店架上的商品一樣，是被挑選的，物件本身最好有點公開數字之外的才藝能夠表演，例如『是前屋主發家致富宅』之類的都算！ 所以，購置不動產作資產配置的朋友，你購入時就必須想清楚以上的事情，未來要脫手才會是搶手貨。 --- 一般不動產購置，會看那些點呢？ 以下６點為基礎，請一定要注意！ 1. 人口流動 該區是不是有潛力的新興區，或其他能結實的吸引人口遷入的要素。 2. 產業發展 附近有沒有真正可以創造就業與收入的產業。注意，附近不是指就在旁邊，就在旁邊反而變成抗性！是指，去往蓬勃展業發展的區域有沒有便利。 3. 物件供給 未來還有多少預售案、新成屋、餘屋會出來。若人口是流入，未來每蓋一個新建案，都是能成為墊高前屋房價的札實推力。 4. 交通與生活機能 交通不是指在該區內移動，而是跨區或跨城市移動；生活機能就比較見仁見智了。 5. 總價與該區平均所得 房價單價再漂亮，超過當地家庭真正負擔能力，最後還是會碰到需求天花板。 6. 下一手的族群是誰 這個問題非常現實。 就像股票一樣，大家都有信心台積電會繼續漲，但是大家都沒有錢可以買，他就不會有更高的成交價，就不能成為周邊房市價格的推力。 你今天買1500萬元，就要問自己 『10年後，誰願意拿2000萬元接我的房子？』 連後手都想好，這樣才是相對有保障的投資！ 請開始調整觀念！ 行政區平均價格只能拿來看大方向。 真正決定你未來有沒有機會賺的，是： 社區、地段、產品、總價與買進價格。 --- 另一個常問的問題是『交屋潮』，但我其他的文章有講過的，我再簡要提一下： 交屋潮來臨不全然等於賣壓！ 現在交屋的房子，很多是前幾年已經賣掉的預售屋。建商有的是辦法讓簽約族群減少違約率。 真正值得觀察的是『新的房子還賣不賣得掉？』 如果建商一直推案，但新案去化速度越來越慢，待售量持續累積，那才是真正的庫存壓力。 所以接下來幾年，我認為房市最值得觀察的，不只是成交價格，而是： 『新案去化速度＋待售量＋餘屋量。』 這三個數字如果持續惡化，建商的議價空間自然會慢慢增加，而這也可能成為買方未來幾年的談判籌碼。 如果你現在真的要買房，就請跟隨我建議的兩件事： 1. 先確認自己有多少資源，含頭款、親友支持資金與可貸款額度，把符合自己能力的範疇先畫出來，不要好高騖遠。 2. 去看房！看越多越好！看什麼房？利用上述心法，去看未來最容易找到下一個買家的房子。 這，才是不會後悔的買法！ --- 現在的房市其實是一個很有意思的階段。 以前可能是購買力十足所以是「大家一起漲」，現在開始變成好的有人買，不好的要修正。這是必然的發展。 請房子很可能是你一輩子最大額的單筆交易，請讓你10年後回頭看，能覺得自己當初買得真對！

我從去年底就一直鼓勵資產略有水準的同學進場挑選房產（怎麼挑出有購買價值的房產則是另外一件事） 然後每季的房產報告我多少會點到幾件事： - 預售屋交屋率穩定沒大降、解約率有提高卻沒爆炸、屋齡５年內房產空屋率下降等統計數據，要大家反思，會不會是認為房價太高的那群人，只代表某個族群買不起房子，網路上的言論是同溫層取暖的比例過高？ - 買房需求相當多元：自住之外，投資需求與資產傳承需求其實逐年擴大，加上少子化與啃老族的問題越發嚴重，自住需求而買房的占比已年年萎縮（當然，仍然是大比例）。所以很多媒體其實報導都搔不到市場的癢處，房市走勢預測往往失準、失真。首購、換屋、豪宅、收租、正值資產配置與債務整合配置，完全都是不同的邏輯。 - 買房族群相當多元：去年我就常常舉現金買豪宅的例子，不是市場沒錢，你沒找到那個TA，做不動產的生意，老是拿平均值或資金用一個「市場」的壟統概念去談，那都是在誤導門外漢或想左右市場外的人，坐辦公室的研究者或許可以從這些數據去描述現象或預測各種趨勢的發展機率，但是落後資訊無法創造未來，新的TA是否成型或因應現行市場困局產生的新商模，其實都是第一線的事情。若自己是有要買賣房產的人，不論是自住或是工作甚至是投資，本身的敏銳度還是要有的，數據可佐證、可抽絲剝繭，但不可囫圇吞棗。 最近， 不只預售屋市場沒有崩，但是如我上一季就呼籲大家的趨勢，越來越多少年股神現金買豪宅，『央行限貸、買方觀望、交易量萎縮、建商去化變慢』，這些都是舊市場沿用至今的指標，（有機會再與大家交流這些指標為何無法有效推估台灣市場房市走向，台灣市場是真的很獨特）我個人是很樂觀，看我從去年就開始建議進入房市買打折房可見一般。 投資，除了信心，還需要錢，大部分時候，熱錢來自於外資，但台灣這幾年富裕族資產成長太強（經濟一詞用於全民，但台灣明顯僅是中產上段以上在大幅增長資產，所以我用『富裕族』），股市、科技企業獲利、投資收益等，目前，最為大家津津樂道的自然是股市。所以，不論是節稅、傳承或風險承受等資產配置需求，這些錢不會永遠停在股票帳戶裡，富裕族群與一般人最大的差別，其實是在於鎖住資產的能力。 而房地產，尤其是核心地段、稀缺產品、頂級豪宅，永遠都是資金出口之一。 所以覺得房子貴，就表示那個房子不是你的市場，別執著。中產（含）以下族群努力的參與不動場，最大的效益是要避免自己被房產市場甩出去，讓自己在房產市場中，相對容易的保留住選擇權。 近期，市場「股轉房」現象逐漸浮現。 2026年 3月，台中西區豪宅「由鉅大恆」成交一戶總價約 1.4 億元的豪宅『全現金』購入。 據報導是台北「西華富邦」的少年股神，因為股市高檔獲利，買給台中父母當退休宅 再次提醒，台灣房市它很多元，多元到我覺得舊統計數據不足以呈現市場現況。 首購族、換屋族、富裕族群、頂級富豪每個族群看的都不一樣！ 所以，即使很多建案看起來很冷（一般『冷』是由轉移棟數來判斷，這其實也缺點意思） 可是貸款成數越來越低的頂級豪宅，反而毫無影響的動了。 剛剛提到的台北大直豪宅「西華富邦」🤔 今年 3月有一戶 16樓以總價 3.3億元成交，單價 222.2萬元，創同樓層最高單價。 另一戶 13 樓也以 2.28 億元成交，單價 204.5 萬元，也刷新同樓層新高。 然後，兩位買方都是『無貸款』。 這就是我常講的，我服務的某些客戶，他們買房跟限貸根本無關，現代的結果就是把平民老百姓逼出房市，只讓富裕族群以上的人可以繼續來投資不動產做理財。 以我個人為例，單純財力，我大概算是中產（可以不用工作的中產XD） 我這族群收入雖好，但還是需要銀行。所以我個人的限制線，就是豪宅線以下。 買第 2房到第 4房則全靠貸款技巧與資產整合能力來達標。 反而那些破億的頂級豪宅買方，很多人完全不看銀行臉色。他們用的是股市獲利、企業資金、家族資產配置，或長期累積的現金部位。 所以， 目前房市，是只有依賴房貸的族群冷。若你不是富裕族群，那就要使用我這樣運用資產配置的方式入手。（例如我舉過的例子，用數學幫我親戚算出一間房） 台北市豪宅目前狀態：量縮價漲。前 4 個月，台北市單價 200 萬以上的超豪宅，不論預售屋或成屋，交易量都比去年同期少但價格還是漲。 預售屋年漲 1.3%，成屋漲幅達 9.1%。 所以，『市場雖不熱鬧，但好東西仍然有人買』，這是高價市場健康的市場樣態。 前幾年那種菜市場式的熱絡才是病態。 新北與台中有出現外溢行情。 新北今年前 4 個月，單價百萬、總價超過 6000 萬的豪宅交易有 9 筆，去年同期不到 5 筆。 台中現在七期的指標豪宅，已經出現單價破百萬、總價億元以上的交易。 例如「聯聚玉衡大廈」、「聯聚理安大廈」，就是台中豪宅市場的重要指標。 我一直強調，看房市不能看平均值。講平均值都在閒嗑牙。

向班克團隊請教一個問題，兩個月前賣出一間中古屋，上個禮拜買方說要做交屋前的驗屋，並指出1.窗戶無內端牆壁有水痕要求處理；2.牆壁油漆似乎不夠均勻,3.靠近廚房其中一面牆壁壁磚不夠平整，4.從天花板的維修洞，裡面有水泥塗抹的痕跡但是沒有油漆，買方懷疑是否滲漏水。針對對方所提我有需要負維修義務嗎？對方銀行貸款已經下來，若對方以此要脅會影響我的權利及義務嗎？請教班克大大們，謝謝