15d • 班克說
不動產置產者的判斷框架－資產分化、供需、價格合理性與未來接手者（以台中數據為例）
房市開始分化，現在買房不要再問「會不會漲」
最近很多人問我『台灣房價是不是開始跌了？』
我都會表示，
房市確實在修正，但身為投資者，最值得注意的不是「跌多少」，而是「哪些房子開始跌、哪些房子還有人買」
你會發現如同我４年前就提出的見解，台灣房地產正逐步往個體特例化的方向走去。
今年上半年七都房價修正幅度較大的行政區，台中就占了4個。
例如沙鹿平均單價從去年同期約41.59萬元，下降到33.46萬元，年減約19.5%；梧棲也從32.46萬元下降到26.7萬元，年減約17.7%。
如果只看這些數字，或許會覺得是否台中房價要崩了？
但問題是，同樣是台中卻有另一組數字完全相反！
13期今年第二季預售屋成交127筆，在台中各大新興重劃區中交易量仍相對突出；西屯今年前7個月交易量也達3,618戶，年增67.8%。
所以我認為，台灣的房市不能再用「漲」或「跌」兩個字簡單描述。就如同我的主張，用平均值談台灣房市那就是門外漢在閒嗑牙。
現在，大家真正的感受是時麼？
依據房仲的朋友分享，現在買方開始變得比較難說服。
可查詢的資訊越多，他會問越多！
除了建築相關的問題，開始會懷疑該區未來人口是否真的會移入？未來還有多少房子要蓋？附近中古屋多少錢？同樣的總價，我為什麼要買這間，而不是隔壁另一間？
當買方開始問這些問題，所有的物件，就開始像便利店架上的商品一樣，是被挑選的，物件本身最好有點公開數字之外的才藝能夠表演，例如『是前屋主發家致富宅』之類的都算！
所以，購置不動產作資產配置的朋友，你購入時就必須想清楚以上的事情，未來要脫手才會是搶手貨。
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一般不動產購置，會看那些點呢？
以下６點為基礎，請一定要注意！
1. 人口流動
該區是不是有潛力的新興區，或其他能結實的吸引人口遷入的要素。
2. 產業發展
附近有沒有真正可以創造就業與收入的產業。注意，附近不是指就在旁邊，就在旁邊反而變成抗性！是指，去往蓬勃展業發展的區域有沒有便利。
3. 物件供給
未來還有多少預售案、新成屋、餘屋會出來。若人口是流入，未來每蓋一個新建案，都是能成為墊高前屋房價的札實推力。
4. 交通與生活機能
交通不是指在該區內移動，而是跨區或跨城市移動；生活機能就比較見仁見智了。
5. 總價與該區平均所得
房價單價再漂亮，超過當地家庭真正負擔能力，最後還是會碰到需求天花板。
6. 下一手的族群是誰
這個問題非常現實。
就像股票一樣，大家都有信心台積電會繼續漲，但是大家都沒有錢可以買，他就不會有更高的成交價，就不能成為周邊房市價格的推力。
你今天買1500萬元，就要問自己
『10年後，誰願意拿2000萬元接我的房子？』
連後手都想好，這樣才是相對有保障的投資！
請開始調整觀念！
行政區平均價格只能拿來看大方向。
真正決定你未來有沒有機會賺的，是：
社區、地段、產品、總價與買進價格。
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另一個常問的問題是『交屋潮』，但我其他的文章有講過的，我再簡要提一下：
交屋潮來臨不全然等於賣壓！
現在交屋的房子，很多是前幾年已經賣掉的預售屋。建商有的是辦法讓簽約族群減少違約率。
真正值得觀察的是『新的房子還賣不賣得掉？』
如果建商一直推案，但新案去化速度越來越慢，待售量持續累積，那才是真正的庫存壓力。
所以接下來幾年，我認為房市最值得觀察的，不只是成交價格，而是：
『新案去化速度＋待售量＋餘屋量。』
這三個數字如果持續惡化，建商的議價空間自然會慢慢增加，而這也可能成為買方未來幾年的談判籌碼。
如果你現在真的要買房，就請跟隨我建議的兩件事：
1. 先確認自己有多少資源，含頭款、親友支持資金與可貸款額度，把符合自己能力的範疇先畫出來，不要好高騖遠。
2. 去看房！看越多越好！看什麼房？利用上述心法，去看未來最容易找到下一個買家的房子。
這，才是不會後悔的買法！
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現在的房市其實是一個很有意思的階段。
以前可能是購買力十足所以是「大家一起漲」，現在開始變成好的有人買，不好的要修正。這是必然的發展。
請房子很可能是你一輩子最大額的單筆交易，請讓你10年後回頭看，能覺得自己當初買得真對！
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